sexta-feira, julho 29, 2011

COMPREI UM IMOVEL COM CONTRATO DE GAVETA..E AGORA? Dr. Mario Arcangelo Martinelli Responde

Muitas pessoas compram um imóvel que já está financiado em nome do vendedor e, por uma série de motivos, não fazem a transferência junto à instituição financeira, que detém a hipoteca do imóvel como garantia.

Guardam o contrato "na gaveta" e ficam no risco.

Perguntam sempre : isso é legal ? posso perder o imóvel ?

Bom, sem entrar em muitas teorias jurídicas, podemos considerar que, sim, esses contratos são legais.

À 2a.pergunta podemos dizer, sim podem perder o imóvel.

A questão é que, como não há inscrição da transação no registro de imóveis, ela não vale contra terceiros.

Ou seja, se o vendedor tiver dividas e for executado, o imóvel poderá ser penhorado - mesmo com a hipoteca - pois a transferência não vale para terceiros.

Nesse caso, o imóvel irá a leilão, será quitada a hipoteca do agente financiador e o credor da execução receberá o que couber pelo seu crédito.

Se, depois de tudo isso, ainda sobrar algum valor, este sim poderá ser pleiteado pelo comprador que firmou o contrato particular.

Perigoso, não ?

Outro problema é a falta de liquidez do imóvel, pois dificilmente alguém o comprará com essa documentação frágil, que fica ainda mais complicada para um terceiro adquirente.

Outra questão é....e se o vendedor vem a falecer?

O comprador terá que se habilitar  no inventário, arriscando-se a pendências com os herdeiros e eventuais credores do espólio.

E tem a complicação do seguro de crédito, pois provavelmente o financiamento tem um seguro quitando as prestações em caso de falecimento do financiado. 

É muito justo que os herdeiros queiram que o comprador " de gaveta" pague esse valor ao espólio, para poder ficar com o imóvel.

E não esqueçamos que um vendedor de má fé pode revender o imóvel, criando uma bela confusão.

O problema do amigo do blog que fez a consulta abaixo, parece ser de outra ordem.

Ele comprou o imóvel, com contrato particular (guardou na gaveta, pois não poderia inscreve-lo no Registro de Imóveis), reformou-o e depois o vendeu, aparentemente só cobrando o valor gasto na reforma.

Esse novo comprador,  ao que indica, está se queixando de que não sabia que o imovel seria intransferível e procurou uma delegacia, provavelmente com base no seguinte dispositivo do Código Penal :

Art. 171 - Obter, para si ou para outrem, vantagem ilícita, em prejuízo alheio, induzindo ou mantendo alguém em erro, mediante artifício, ardil, ou qualquer outro meio fraudulento:

Pena - reclusão, de 1 (um) a 5 (cinco) anos, e multa.

§ 1º - Se o criminoso é primário, e é de pequeno valor o prejuízo, o juiz pode aplicar a pena conforme o disposto no art. 155, § 2º.

§ 2º - Nas mesmas penas incorre quem:


Alienação ou oneração fraudulenta de coisa própria

II - vende, permuta, dá em pagamento ou em garantia coisa própria inalienável, gravada de ônus ou litigiosa, ou imóvel que prometeu vender a terceiro, mediante pagamento em prestações, silenciando sobre qualquer dessas circunstâncias;


É importante notar que o crime somente se configura se o vendedor silencia sobre a circunstância impeditiva.

Parece que, felizmente não é esse o caso do consulente, vejam :

Boa tarde Dr. Mario Arcângelo Martinelli.

Ao fazer uma busca pela internet, vi um blog do Senhor (http://advogadodedefesa.blogspot.com/), aonde procura ajudar pessoas que tiveram problemas junto a justiça.

Espero que possa me ajudar ou dar uma orientação.

Recentemente adquiri um imóvel hipotecado em contrato de gaveta, fiz varias melhorias refomando-o, como não consegui transferi-lo para meu nome, devido não ser casado ou ter filhos - exigência da instituição, resolvi abrir mão do mesmo e passei para uma terceira pessoa.

Em nosso acordo, eu me comprometi abrir do mão do imóvel e a pessoa se comprometeu a pagar os gastos da reforma. também expliquei e deixei bem claro que eu não era o proprietário e que ela deveria tratar da documentação junto ao mesmo.
Até então, tudo esta bem, ao qual não foi minha surpresa ao receber uma intimação da delegacia de policia.
Compareci dois dias antes procurando maiores informação e o escrivão Paulo informou que somente no dia eu saberia do que estava ocorrendo, embora na intimação informasse o contrario.

Compareci no dia, respondi as perguntas que foram feitas, e percebi que minha parte não interessava muito,  até mesmo o escrivão deu a entender que eu havia cometido um crime e que não deveria ter vendido o imóvel, mais uma vez enfatizei que não vendi o imóvel, que abri mão do mesmo, e que o que recebi foi referente a reforma do mesmo, perguntei do que se tratava a intimação, o escrivão não respondeu a pergunta e disse que deveria contratar um advogado caso quisesse saber do que se trata-se.

Em Resumo;

Nao vendi o imóvel, a pessoa que o adquiriu se comprometeu a pagar a reforma e regulariza-lo junto ao Banco.

Gostaria de saber como devo fazer para proceder num caso assim ou se o Senhor poderia me indicar alguém.


Desde já agradeço pela ajuda e atenção.
  
Atenciosamente,

Boa noite JM,

O Direito cuida de toda a legislação do país e tem muitas regras que só um profissional pode saber como e onde elas se aplicam.

Quando você transferiu o imóvel para uma terceira pessoa e pediu um valor para isso (embora para se ressarcir de reformas) vc fez uma cessão de direitos, que caracteriza sim uma venda.


Este primeiro contrato, precisa ser analisado em suas clausulas e condições à luz da lei.

Quando vc passou para um terceiro, se você fez um contrato adequado, também não cometeu nenhum ilícito.

Mas alguém denunciou o fato à Delegacia e se a Autoridade Policial abriu um inquérito é por que - em tese - a denuncia tem alguma sustentabilidade.

O mais provável é que esse terceiro para quem vc passou o imóvel alegue não ter sido informado de que o imóvel estava com restrição à venda e portanto teria sido ludibriado por você.

Mas o assunto é serio e você deve procurar um advogado com urgência, pois talvez ele possa resolver a questão amigavelmente ou mesmo, orientá-lo e defende-lo durante o inquérito. 

Às vezes com o esclarecimento técnico do assunto, você pode evitar seja iniciado um processo criminal contra vc no Fórum, que é muito mais grave.

Vc poderá encontrar indicação de advogado no link :


Lembre-se : quando vc tiver problemas de ordem legal, procure assistência especializada, da mesma maneira que vc deve procurar um médico quando tiver uma doença....tomar remédio sem receita pode ser perigoso e o mesmo vale na área jurídica...

Boa sorte!

Mario Martinelli

   Advogado

Boa Tarde Dr. Mario Martinelli,

Obrigado pela orientação, realmente foi de grande ajuda, eu tenho a conversa da pessoa gravada em meu celular aonde ela diz que estava ciente de todo processo, onde confirma que não menti em nenhum momento? isso ajuda como minha defesa?

Peço desculpas pelo incomodo e mais uma vez muito obrigado.
Atenciosamente,
JM


Ajuda sim JM, mas  não demore.

Boa sorte!

MARIO ARCANGELO MARTINELLI

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