Comprei uma casa direto do proprietário. Fizemos um compromisso de compra e venda. Dei uma entrada e o saldo em 60 longas prestações...paguei todas!
Agora quero transferir a casa para o meu nome no Registro de Imóveis e os vendedores , brigando entre si, se recusam a passar a escritura definitiva.
Vem ano, passa ano e nada!
Tem casos de pessoas que ficam com o compromisso quitado na gaveta por longos anos, recentemente assumimos m caso de compra feita há quarenta nos atrás!
Como eu faço, é a pergunta do cliente !!!!?
O primeiro pensamento que vem é o do usucapião.
Sim, conforme o prazo, é cabível esse remédio legal.
Mas sem duvida é muito caro, demorado e burocrático, mesmo na versão extrajudicial.
Então optamos pela Ação de Adjudicação Compulsória prevista em nossos Códigos Civil e Processual.
Eis a petição inicial :
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA .... ª VARA CÍVEL DE
MARIA
JOSÉ, brasileira, viúva, do comércio, portadora da cédula de
identidade RG nº ----------, inscrita no CPF/MF sob o nº ----------------,
residente e domiciliada na Rua --------------------- por seu advogado, vem, respeitosamente, à presença de V. Exa.,
com fundamento nos arts. 497 e 536 do Código de Processo Civil, arts. 16 e 22
do Decreto-Lei 58/1937 e arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil, propor a
presente:
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA
Contra:
- A___________, brasileiro, advogado,
casado, e sua mulher B___________, ambos portadores do CPF ----------- com
endereço na _________________
- B----------------
, brasileiro, aposentado , RG ___________ e sua mulher ______________ ,
brasileira, do lar, RG ____________CPF
____________, com endereço à ___________________________
- ESPOLIO
DE C, representado por sua inventariante __________supra qualificada.
pelos fundamentos de fato e de
direito que passa a expor:
A
Requerente adquiriu dos Requeridos
o imóvel constituído pelo lote nº
, da quadra, do Loteamento______
no Município de ________, SP, com a área de 1.000,00 m2 , forma irregular, com demais características e
confrontações constantes da Contrato de Compromisso de Compra e Venda ora
juntados.
O referido contrato foi registrado
no Registro de Imóveis da Comarca, junto à Matricula_____, protocolado sob o nº
____, de 24/10/78.
A ORIGEM DO TERRENO
O lote de terreno acima mencionado
foi originariamente adquirido de loteamento registrado sob o nº na matricula ___
em área maior, do Registro de Imóveis de __________________
Em seguida, os Requeridos firmaram
compromisso de compra e venda de forma irrevogável e irretratável com a Autora,
pelo valor de Cr$___________ (______________o mil, duzentos e cinquenta
cruzeiros) sendo pago da seguinte forma:
a) Cr$ ___________
como sinal e principio de pagamento,
b) Cr$ _____________
divididos em 60 prestações mensais e sucessivas de Cr$___________ vencendo a
primeira 30 dias após a assinatura do contrato.
O preço foi totalmente pago,
conforme recibos em anexo.
Nesse interregno, a Autora tentou
por diversas vezes, pessoalmente e por advogados, obter a lavratura da
escritura definitiva.
Necessitando, agora, recuperar o investimento feito para
suplementar seus recursos de aposentadoria, não resta outra alternativa à Requerente, senão a propositura da presente
ação.
É fato inconteste que a ausência de
parte dos recibos não impedirá a lavratura da escritura definitiva, EIS QUE, de
QUALQUER FORMA, estão mais do que prescritos.
Não há qualquer pendencia judicial
de cobrança dos referidos valores nos Fóruns de ________, ou ____ , onde reside a compradora.(certidões anexas)
Os impostos estão perfeitamente
quitados. (certidão negativa de débitos anexa)
DO DIREITO:
Não resta dúvida, quando ao direito
da Requerente, em obter a Escritura Pública Definitiva do Imóvel, assinada, eis
que pagou integralmente o preço.
Patente também, é a obrigação dos
Réus em lavrar, depois de mais de
quarenta anos, a escritura definitiva.
Então, tendo em vista a negativa da
outorga do título translativo da propriedade da Requerente, se faz necessário a
invocação da tutela jurisdicional para adjudicar-lhe o imóvel, como determinam
os artigos 497 e 536 do Código de Processo Civil em com consonância com os arts.
1.417 e 1.418 do Código Civil
Jurisprudências:
Adjudicação compulsória. Bem
imóvel. Procedência. Irresignação recursal. Desacolhimento. Obrigação de
adjudicar o bem expressamente assumida em instrumento particular de cessão de
posição contratual de compromisso de compra e venda de bem imóvel. Quitação do
preço comprovada (art. 373, I, do CPC/2015). Cadeia sucessória entre os
cedentes do compromisso comprovada. Transmissão dos direitos sobre o imóvel que
se dá no momento da morte do titular (saisine). Sentença mantida. Recurso desprovido.
(TJSP; Apelação Cível 1009701-30.2016.8.26.0576; Relator (a): Rômolo
Russo; Órgão Julgador: 7ª Câmara de Direito Privado; Foro de São José do Rio
Preto - 5ª Vara Cível; Data do Julgamento: 11/03/2020; Data de Registro:
11/03/2020)
Apelação. Ação de adjudicação
compulsória. Sentença de extinção sem resolução do mérito. Inconformismo da
autora. Bem adquirido pela autora dos pais da ré, falecidos. Compromisso de
compra e venda de 1971. Prova de quitação anterior ao falecimento dos
vendedores. Demonstração da propriedade do bem por transcrições do CRI de São
Vicente. Foi, inclusive, expedido alvará no inventário dos bens deixados pelo
vendedor para que fosse outorgada a escritura aos compradores, alvará à época
que não foi cumprido no prazo. Ausência de óbice à adjudicação. Recurso
provido. (TJSP; Apelação Cível 1005797-76.2014.8.26.0477;
Relator (a): Piva Rodrigues; Órgão Julgador: 9ª Câmara de Direito Privado; Foro
de Praia Grande - 3ª Vara Cível; Data do Julgamento: 10/03/2020; Data de
Registro: 11/03/2020)
Como se observa é patente o direito
da Requerente.
Tendo sido impossível ao
Requerente, localizar os Requeridos e seus cônjuges, para que outorguem a
escritura definitiva de compra e venda , e tratando-se de imóvel loteado, nos
termos do Dec.-Lei nº 58/37, após a citação dos Requeridos e seus cônjuges por editais, supridas as demais exigências
legais dos Registros Públicos, diante da prova feita neste ato, com os inclusas
recibos de pagamentos no valor de Cr$6.850,00
(docs. anexos), é de esperar de V. Exa. o suprimento jurídico, para o
fim de ser adjudicado o imóvel descrito, à Requerente, por ser de direito e de
justiça.
ISTO POSTO
Requer:
I. Seja, deferido que a citação dos
réu seja efetuada pelo correio, nos termos dos arts. 246,
I; 247 e 248 do Código de Processo Civil, para
responder no prazo de 15 (quinze) dias (art. 335, do Código de
Processo Civil), sob pena de serem tidos por verdadeiros todos os fatos aqui
alegados (art. 344 do Código de Processo Civil),
II. Se não localizados sejam
as citações efetuadas , por editais, na
forma dos artigos 256, II e 257 do CPC;
II. Seja, após, julgado procedente
o presente pedido de Adjudicação, em que conste as exigências legais da Lei dos
Registros Públicos, para o fim de matrícula do imóvel junto à Circunscrição
Imobiliária competente.
III. Sendo contestado o pedido,
sejam o Contestantes, condenados ao pagamento das custas judiciais e honorários
de advogado de 20% sobre valor atribuído à causa e demais cominações legais.
IV. Requer ainda, não
cumprida a obrigação dentro do prazo estabelecido, V. Exa. lhes supra o
consentimento, concedendo a adjudicação compulsória.
Requer igualmente, a procedência
total do pedido, com a condenação dos Réus ao pagamento das custas
processuais e honorários profissionais.
Requer, finalmente, tramitação prioritária,
eis que a Requerente completa 80 anos, mês de novembro próximo.
Para provar o alegado, serve-se o
Autor das provas documentais anexadas.
Dá-se à presente o valor de R$__________,
correspondente ao valor venal do terreno conforme certidão da Prefeitura
Municipal de Campos do Jordão.
Nestes Termos,
Pede e Espera Deferimento.
_____________,
10 de ______ de 2022
Advogado de Defesa
OAB/SP
E assim, se revolve a pendência de forma tranquila e segura!
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